Вторичка или новостройка - что лучше выбрать

Решив купить квартиру, необходимо выбрать тип жилья. Покупателям доступны помещения в новостройках или на вторичном рынке. На первый взгляд объекты покажутся похожими. Однако у новостроек и вторички есть ряд существенных отличий. Чтобы грамотно выбрать объект, нужно понимать разницу.

Подробнее о понятиях

Обыватели называют новостройками все квартиры от застройщика. Однако это не совсем верно. Если рассматривать вопрос c юридической точки зрения, то новостройки – это первичное жильё, которое ещё не зарегистрировано в Росреестре и не имеет собственника. Чаще всего такие квартиры расположены в строящихся домах. Если объект еще не завершён, его могут продать на основании договора долевого участия.

Вторичной недвижимостью называют помещения, которые уже принадлежали кому-либо. Их владельцем может быть государство, муниципалитет, компании, граждане. Покупку таких объектов оформляют только по договорам купли-продажи. Помещение может быть абсолютно новым. Подобное возможно, если дом уже поставили на кадастровый учёт и приняли в эксплуатацию, а квартиры продают по законам вторичного рынка.

Важно! Следует принципиально разграничивать любую жилую недвижимость и апартаменты, с точки зрения закона, являющиеся нежилыми помещениями. Новостройки-апартаменты становятся популярными (и также имеют много плюсов), но это особая категория объектов, которые не следует напрямую сопоставлять со вторичкой.

Условимся также, что вторичка, соответствующая техническим признакам типичной новостройки (только что возведена, не заселялась, имеет свежий ремонт или требует его проведения) будет рассматриваться нами именно как новостройка в контексте нижеследующих плюсов и минусов. С поправкой, разумеется, на юридические моменты, связанные с оформлением сделки купли-продажи.

Итак, какую квартиру лучше купить — новостройку или вторичное жилье? Начнем с рассмотрения положительных сторон объектов недвижимости первого типа.

Плюсы покупки жилья в новостройке

Граждане предпочитают покупать квартиры в новостройках из-за их новизны. В доме только установлены коммуникации. Это снижает риск того, что они будут часто ломаться.

Важно! Качество материалов постройки, отделки и коммунальной инфраструктуры всегда следует оценивать не только по «свежести», но и по существу (возможно, с привлечением квалифицированных специалистов). Многие современные застройщики, к сожалению, склонны экономить на материалах в погоне за прибылью. Они возводят новейшие дома, обладающие зачастую более худшими характеристиками даже в сравнении с жилым фондом времен СССР.

Объект продаёт непосредственно сам застройщик. В результате клиенту не придётся взаимодействовать с частными лицами, владеющими квартирой. Общение с ними может быть не всегда приятным.

Но переговоры с текущим собственником все же могут иметь место, если частным лицом продается (перепродается) ранее приобретенная им новостройка.

Объект можно купить на этапе строительства. Это позволяет снизить цену до 30%. Есть и другие преимущества, возникающие при приобретении квартиры в новостройке:

• У жилья отсутствует юридическая история. Это значит, что нет риска внезапного появления собственника, который не знал о продаже квартиры или о своём праве на неё, а теперь хочет оспорить сделку. С такими ситуациями можно столкнуться, если приобретать объект на вторичном рынке.
• Квартиры более комфортные. Они построены с использованием современных технологий. Срок службы зданий, в которых расположено жильё, составляет от 100 до 200 лет. Большинство домов, построенных в советский период, должно быть снесено и расселено в ближайшее время.
• Если первичка без ремонта — больше возможностей для индивидуализации ее интерьера с учетом предпочтений собственника. Во многих случаях застройщики разрешают конфигурировать состав и площадь помещений внутри квартиры, выбирать материалы изготовления перегородок, размеры и форму проемов.
• Проще получить жилищный кредит (и притом по выгодной ставке — обусловленной действием государственных программ, наличием скидок от застройщика). Часто застройщики сотрудничают с банками. Компании, построившие помещения, предоставят весь перечень необходимых документов, помогут провести сделку. В результате ее удастся заключить значительно быстрее. Банки также охотнее выдают кредиты на квартиры в новостройках. Это связано с меньшим количеством юридических рисков для компаний.

Рассматриваемый плюс касается, безусловно, только новостроек в чистом виде — не принадлежавших кому-либо и не перепродаваемых на вторичном рынке.

• Жилье можно с выгодой продать (сдать в аренду) при необходимости. В первые несколько лет после ввода в эксплуатацию многие новостройки приобретают пиковую рыночную стоимость. Это вполне объяснимо: к тому моменту запущены все жилищно-коммунальные функции, завершается усадка дома, большинство проживающих завершают ремонт. Дом предстанет в наиболее привлекательном для заселения виде, и потому будет иметь высокую рыночную цену.
• Современная архитектура и благоустроенная территория. Застройщики стремятся сделать объекты интересными и комфортными для проживания. Часто во дворе присутствует благоустроенная прогулочная зона, современные детские площадки, спортивные тренажеры, снаряды.
• Наличие парковок. Они бывают подземными и наземными. Вместе с квартирой гражданин может купить машиноместо. В результате не придется придумывать, куда поставить транспорт.

Минусы приобретения квартиры в новостройке

Однако недостатки также присутствуют:

• Если помещение приобретают на этапе строительства, въехать в квартиру сразу не получится. Придётся ждать, пока возведение дома завершится. Несмотря на появление эскроу-счетов и новых правовых механизмов, сводящих к минимуму появление долгостроев — может попасться недобросовестный застройщик, который непредсказуемо затянет ввод объекта в эксплуатацию.
• После въезда в квартиру предстоит столкнуться с чередой ремонтов и отладкой коммуникаций. В новых домах первое время довольно шумно. В них может не работать лифт, иногда происходят перебои с отоплением, горячей водой, электричеством.
• Застройщики не всегда работают добросовестно. Если компания пренебрегает строительными нормами, возможно появление щелей в стенах. Часто имеет место быть плохая звуко-, тепло- и гидроизоляция. Это увеличивает расходы на доведение характеристик объекта недвижимости до приемлемого, с точки зрения обеспечения комфорта, проживания.
• В течение первых трех лет происходит усадка дома. В результате есть риск появления трещин в стенах и несущих конструкциях. Ситуация может нанести вред ремонту и даже привести к возникновению риска обрушения конструкций.
• Въехать в новостройку без отделки не получится. Обязательно потребуется масштабный, требующий существенных вложений ремонт.

Рассмотрев плюсы и минусы квартир в новостройках, изучим сильные и слабые стороны объектов недвижимости на вторичном рынке.

Плюсы покупки квартиры на вторичном рынке

Рынок вторичного жилья изобилуют предложениями. Такие квартиры активно покупают. Будущие владельцы делают выбор в пользу вторички по следующим причинам:

• Квартира готова (как правило) к немедленному заселению (сдаче в аренду, если необходимо). Можно сразу обживаться, оформить прописку, начать изучать особенности района. Ремонт, если он нужен — сделать позже.
• Можно в принципе обойтись косметическим, бюджетным ремонтом. Если коммуникации в порядке, достаточно немного изменить помещение под себя.
• Больше ясности. Перед покупкой квартиры можно поинтересоваться у соседей, есть ли они неблагополучные жильцы в доме, которые могут мешать остальным, узнать, как отапливают помещение зимой, проверить слышимость.
• Объект расположен в развитом районе. Часто квартиры, относящиеся к старому фонду, находятся ближе к остановкам общественного транспорта, станциям метро. Невдалеке присутствуют магазины и кофейни, детские учреждения. Можно заранее ознакомиться с ними, почитав отзывы.
• Известна стоимость коммунальных платежей. Изучив квитанции, можно заранее понять, какое количество денежных средств придётся тратить ежемесячно.

Однако, в части коммунального обслуживания вторичек есть нюанс: во многих случаях оно осуществляется не ТСЖ, а управляющей компанией. Это вполне объяснимо разными сроками заселения квартир (одни жильцы могут проживать в доме десятки лет, другие — являться новичками). В подобных случаях жильцам трудно кооперироваться в целях учреждения ТСЖ и пользоваться многими «товарищескими» преимуществами (прозрачными тарифами на ЖКХ, возможностью свободно управлять общедомовым фондом, решать вопросы по установке видеокамер, различных дворовых объектов).

Минусы приобретения квартиры на вторичном рынке

Однако у вторичных квартир есть минусы. Делая выбор в пользу такого жилья, помните о следующих особенностях:

• Объекты нужно тщательно проверять. Не всегда продавец сообщает о наличии других собственников. Если их законные интересы были нарушены, в последующем сделку могут расторгнуть. По закону в этом случае покупателю квартиры обязаны вернуть денежные средства. Однако никто не дает гарантию, что выплату в последующем удастся взыскать.
• Сложнее оформить ипотеку (во многих случаях еще и дороже — в силу более высокой процентной ставки). Банки более тщательно подходят к вопросу кредитования граждан, желающих купить квартиру на вторичном рынке. Это связано с возможными юридическими проблемами, риском присутствия лиц, у которых есть право на объект. Дополнительно придётся самостоятельно собирать пакет документов, организовывать процедуру оценки.
• Может оказаться невыгодной перепродажа квартиры. Даже при общем росте цен на недвижимость в городе, стоимость жилья на вторичке спустя время может не вырасти или даже снизиться в силу возраста дома и состояния его инфраструктуры.
• Цена помещения может быть выше, чем на аналогичный объект в строящемся доме. Дешёвые квартиры на вторичном рынке обычно расположены только в старых домах, которые требуют проведения сложного ремонта.
• Общедомовое имущество изношено. Возраст здания легко просматривается по фасаду, лифту, подъезду, трубам. Они могут часто ломаться.
• Небольшая площадь дворов, минимальное количество парковочных мест (проекты советского времени не предусматривали столь масштабной автомобилизации населения). Дворовые территории часто совершенно не приспособлены даже для коротких прогулок, почти всегда являются проходными.
• Более высокие издержки на хороший ремонт «с нуля», если будет принято решение его провести. Значительная часть затрат будет связана с удалением текущей отделки, вывозом образующегося мусора, повторной грунтовкой поверхностей.

Так что же лучше — новостройка или вторичка, плюсы и минусы какого типа объекта первостепенны? Попробуем далее определиться с выбором.

Что купить: вторичку или новостройку?

Итоговый выбор зависит от особенностей ситуации. Принимая решение, учитывайте следующие факторы:

• развитость района;
• местоположение дома;
• состояние дома и коммуникаций;
• готовность квартиры;
• транспортная доступность.

Отметим, что всегда есть место фактору случайности. Покупка новостройки или вторички может быть обусловлена выдающимися характеристиками конкретного объекта недвижимости, которые потенциальный покупатель обнаружит в ходе осмотра квартиры (места ее расположения, строительства).

Есть также универсальные — не зависящие прямо от типа квартиры, объективные критерии, которые при прочих равных могут стать определяющими:

• величина (факторы, влияющие на нее) коммунальных платежей (особенно в части отопления, использования газа и электричества по счетчикам);
• удаленность от работы (учебы);
• этаж (общее их количество в доме);
• материалы изготовления стен, перегородок;
• уровень шума, интенсивности движения транспорта на близлежащих улицах.

Если вы готовы тщательно проверять квартиру и хотите жить в доме в старом районе, можно рассмотреть вариант покупки помещения на вторичном рынке. В ином случае лучше выбрать новостройку. Возведением таких квартир занимается застройщик ЖилСтройСити. Мы строим многоэтажные дома с 2007 года. Нам удалось возвести и сдать в срок 18 объектов, в которых находится свыше 2000 квартир. Наши клиенты получают просторные, светлые и уютные квартиры, которые не имеют юридической истории. Они долго прослужат вам. Возможно оформление ипотеки. Мы сотрудничаем с несколькими банками, которые готовы предоставить выгодные предложения.