Покупка квартиры в браке: что нужно знать

Многие супружеские пары после бракосочетания покупают квартиры, либо используют недвижимость, приобретенную до свадьбы. Есть много нюансов, которые собственникам имущества следует учитывать в рамках брачных правоотношений.

Особенности приобретения жилья супругами

Главная особенность данной сделки заключается в том, что ее правовые последствия, с одной стороны, по умолчанию установлены законом, с другой — могут быть также определены мужем и женой самостоятельно (с учетом ограничений, предусмотренных законом). При этом, способов такого определения есть достаточно много. Есть особенности распределения имущественных прав при разводе.

Начнем с того, что недвижимость, купленную после бракосочетания, можно оформить:

• на одного из супругов полностью;
• на каждого поровну (либо в установленных пропорциях).

Рассмотрим обе схемы подробнее.

Как купить недвижимость и оформить в единоличное владение?

Есть три основных механизма решения данной задачи:

• заключение брачного контракта;
• первичное приобретение недвижимости третьим лицом и последующее ее дарение кому-либо из супругов;
• приобретение недвижимого объекта за счет личных средств.

Каждый вариант имеет преимущества и недостатки.

Брачный контракт

Как следует из п. 1 ст. 256 ГК РФ, положения такого контракта могут устанавливать имущественные права и обязанности, альтернативные совместной собственности по ст. 34 Семейного кодекса (которая при разводе по общему правилу разделяется поровну).

Последствия совместной покупки квартиры в браке могут быть определены рассматриваемым договором, заключенным:

• до регистрации бракосочетания в ЗАГСе;
• в период действия брака.

В первом случае контракт вступит в силу после регистрации бракосочетания (п. 1 ст. 41 СК).

На договорной основе можно установить совместную, долевую, либо раздельную собственность на любое имущество мужа и жены (в том числе каждого из них), текущее или будущее (п. 1 ст. 42 Кодекса). Так же как определить, какое имущество будет передаваться каждому при разводе. В целом, в договор допустимо включать любые положения, которые касаются имущественных правоотношений.

Заключая рассматриваемый контракт, можно, к примеру, договориться:

1. В случае, если один супруг имеет ипотеку — о том, что по факту ее погашения другой (не являющийся плательщиком по кредиту):

• не будет иметь права на долю в ипотечной квартире;
• не будет нести финансовых обязательств по ипотеке.

2. На случай развода — о том, что купленный объект остается у одного из супругов (в то время как другому передается, например, дом или автомобиль).

Брачный договор позволяет избежать судебных разбирательств о разделе имущества. Важно, чтобы он не включал положений, существенно нарушающих чьи-либо интересы, не ограничивал дееспособность или правоспособность сторон — иначе возникнут основания для оспаривания контракта в суде (п. 3 ст. 42, ст. 44 СК).

Покупка через третьих лиц

Другая схема — сделка через третьих лиц. В этом случае покупателем становится не кто-либо из супругов, а другой человек (друг, родственник), и с его согласия муж и жена проживают в квартире. По договоренности этот человек может подарить ее кому-либо из супругов позднее.

Преимущество такого варианта — в отсутствии гипотетических оснований для имущественных споров между мужем и женой, поскольку никто из них права на недвижимость не имеет. Также покупать через третьих лиц целесообразно, если покупатель сможет вследствие сделки получать льготы (вычеты).

Есть и очевидный недостаток схемы: собственник может и не «разрешить» никому пользоваться жильем после приобретения на себя.

Покупка за счет личных средств

Банковские сбережения, накопленные до бракосочетания, будут являться личной собственностью, которая не подлежит разделу при разводе (статья 36 СК). И если человек купит на соответствующую сумму жилье, то оно не попадет в совместное владение (по статье 34 Кодекса). Также, как и выручка от возможной его продажи.

Можно приобретать жилье за счет личных сбережений в целях ее защиты от раздела. Но тому человеку, который заинтересован в этом, необходимо иметь доказательства личной принадлежности денежных средств, использованных при сделке.

Оформление общего права владения

Вполне возможно, что муж и жена решат, что недвижимый объект стоит оформить на обоих. По общему правилу при покупке квартиры в браке доли у каждого равные, поскольку она считается совместной собственностью (ст. 34 СК).

Поэтому, по общему правилу нет необходимости удостоверять имущественные права кого-либо из супругов — они будут распределены в равной степени на каждого.

Вместе с тем, муж и жена вправе:

1. Подписать друг с другом соглашение о распределении долей (п. 2 ст. 38 СК).
2. Заключить тот же брачный договор, содержащий необходимые формулировки (например, о том же определении долей).

Подходящий вариант может подсказать квалифицированный юрист либо консультант по жилищному законодательству.

Бывает и так, что принимается решение развестись. Предстоит решать непростой вопрос с недвижимым имуществом.

Как осуществляется раздел имущества при разводе?

Если до бракосочетания или после был заключен брачный контракт, то, в первую очередь, применяются его положения. Если есть основания для признания договора недействительным — дальнейшие решения принимает суд.

Собственность, приобретенная гражданином до бракосочетания, либо на денежные средства, накопленные до свадьбы (и это доказано), будет принадлежать при разводе именно ему (статья 36 СК).

Если сделка совершена после бракосочетания и указанного договора не было, то в первую очередь применяются положения статьи 38 СК, в соответствии с которыми имущество разделяется между супругами в равных частях.

Разводящиеся при этом вправе:

1. Заключить соглашение о разделении собственности на определенные доли.
2. Заключить соглашение об оформлении недвижимого объекта на одного из супругов при условии выплаты вторым компенсации по рыночной (или иной оговоренной сторонами) цене.
3. Если брак еще действителен — заключить брачный договор, в котором расписано распределение имущественных прав.

Если разводящиеся не смогли ни о чем договориться, и их не устраивает равное распределение долей по общему правилу, установленному статьей 38 СК, то разделять имущество придется в судебном порядке.

Выше мы отметили, что заключение брачного договора — способ гарантировать владение ипотечной недвижимостью для человека, который платит за соответствующий кредит. Но есть и иные заслуживающие внимания сценарии при покупке квартиры в ипотеку в браке.

В браке оформлена ипотека: каковы последствия

Можно рассмотреть следующие ситуации:

1. Ипотека оформлена одним из супругов до бракосочетания, выплачена общими усилиями, но принято решение развестись.
   По умолчанию здесь применяется правило, по которому недвижимость квалифицируется как личная собственность заемщика. Однако, другой супруг может попробовать доказать в суде, что помогал платить — и тогда не исключено, что ему «присудят» сумму, сопоставимую со внесенными ипотечными платежами.
2. Муж и жена, совместно выплачивающие ипотеку, решают продать жилье.
   В этом случае деньги сверх суммы закрытия кредита делятся поровну. Но тот, кто считает, что платил больше (и имеет доказательства) может отсудить себе преобладающую часть суммы.
3. Для погашения ипотеки (уменьшения суммы долга) используется материнский капитал.
   В этом случае необходимо предоставить ребенку долю в размере, который определяется на основании соотношения:
   • суммы материнского капитала (которая направлена на погашение ипотеки) разделенной на количество членов семьи;
   • общей стоимости недвижимого объекта.

Например, недвижимый объект площадью 100 кв. метров стоит 3 000 000 рублей. Оплачено 300 000 рублей из материнского капитала. Ребенку полагается доля в площади, эквивалентная 100 000 рублей (3,33%).

Отметим, что аналогичное правило применяется и при приобретении жилья с применением средств материнского капитала без ипотеки.

Связанные вопросы

1. Как правильно зарегистрировать жилье, купленное одним супругом, в совместное владение?
   Муж и жена должны вместе обратиться в Росреестр (МФЦ) для регистрации сделки. Независимо от того, кем именно совершена покупка квартиры в браке, документы после регистрации в ЕГРН будут отражать наличие у нее двух собственников.
2. Как подтвердить личную принадлежность денежных средств, направляемых на покупку жилья (которое, как ожидается, будет личной собственностью, не подлежащей разделу)?
   Главный источник данных здесь — выписки с банковских счетов (о суммах, об операциях, целях их проведения). Необходимо, таким образом, переводить деньги продавцу в безналичном виде.
3. Если доля в квартире (или вся она целиком) подарена несовершеннолетнему ребенку, то подлежит ли соответствующее имущество разделу при разводе?
   Не подлежит, так как родители не имеют имущественных прав в отношении недвижимости, принадлежащей ребенку (что следует из статьи 60 СК).
4. Что будет при разводе с жильем, подаренным мужу или жене их родителями?
   В общем случае оно признается личной собственностью одаряемого и разделу не подлежит. Однако, если другой супруг сможет доказать, что вносил существенный вклад в улучшение объекта (например, оплатил дорогостоящий ремонт), то суд может «выделить» ему часть площади.
5. Является ли оформление соглашения или брачного контракта дорогостоящей услугой?
   Нотариус, заверяющий соответствующие правовые документы, взимает комиссию в соответствии с законодательством. Так, в соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ при заверении соглашения о разделе взимается комиссия в размере 0,5% от стоимости объекта (но не менее 300 и не более 20 тыс. рублей).

Обращение к опытным юристам в области жилищного законодательства поможет семье избежать необязательных споров и переплат при распределении имущественных прав на недвижимые объекты.