Новостройка — понятие очень емкое, и выбор в соответствующем сегменте рынка недвижимости производится с учетом самых разных факторов. Можно выделить два базовых сценария приобретения жилья — в готовом объекте и строящемся. Рассмотрим их подробнее.
Нужно определить, какими средствами транспорта предстоит добираться до нужных адресов (если не получится пешком), и за какое время. Оптимально, если есть несколько равнозначных вариантов (автобус, трамвай) или маршрутов. Следует учесть загруженность района автомобильными пробками (прежде всего, в утренние и вечерние часы).
Оптимально размещение дома на территории, прилегающей к лесному массиву или парку. Не для каждого собственника приемлемо наличие рядом промышленных сооружений: в Ярославле многие из них располагаются неподалеку от многоквартирных домов.
Как правило, более защищена от указанных факторов недвижимость, выходящая окнами во двор (на сторону подъезда), а также расположенная на верхних этажах. Однако, покупателю нужно оценить фактические условия на месте, произведя личную «инспекцию» интересующего здания.
Универсальных правил здесь нет, но следует учитывать, что:
Хороший вариант, когда за собственником жилья закреплено конкретное парковочное место. Но в этом случае недвижимость может стоить заметно дороже. Возможно, выгоднее будет разместить сумму, доплачиваемую за стационарное парковочное место, на депозит, и за счет процентов размещать авто на платной парковке с помесячными платежами.
Наличие дворовой инфраструктуры — игровых, спортивных площадок, скамеек, прогулочных зон.
Либо — аналогичных мест вблизи. Отлично, если пешее перемещение к интересующему месту будет удобным, позволит просматривать достопримечательности.
Стены из пеноблоков значительно хуже, чем кирпичные и панельные, приспособлены к вставке анкеров для крепежа. Чтобы затем повесить тяжелую мебель или водонагреватель большой емкости, нужна будет специальная отделка.
Действует правило: чем больше квартир в доме, тем дешевле обслуживание каждой из них. Но и исключения есть (например, в малоэтажных домах с автономными газовыми котлами обеспечивается значительная экономия на горячей воде и отоплении).
В отсутствие ТСЖ сроки выполнения различных ремонтно-профилактических работ затягиваются. Принятие решений по управлению инфраструктурой непрозрачно, расходы подчас необоснованно высоки.
Многие современные покупатели, подбирая недвижимость, также обращают внимание на такие критерии как:
С учетом указанных характеристик объекта недвижимости покупатель определяет, приемлема ли для него озвученная цена на новостройку. Если жилье дорогое, но «коммуналка» дешевая — в долгосрочной перспективе покупка может оказаться выгодной.
Совершенно другой сценарий — выбор новостройки в строящемся доме (по договору долевого участия). При решении данной задачи необходимо:
Если строится жилой комплекс — учесть расположение имеющихся (как и оценить размещение будущих) зданий по соседству. Возможно, какой-либо из них закроет собой красивый вид на природу, ухудшит естественное освещение.
Это необязательно будут дольщики. Можно попробовать пообщаться:
Можно задавать вопросы по конкретному строящемуся объекту, деятельности компании в целом. Безусловно, далеко не каждый «респондент» охотно пойдет на контакт, но многие с удовольствием поделятся своей историей взаимоотношений с застройщиком. Задача покупателя, выступающего в данном случае потенциальным инвестором — получить полезную информацию, которая поможет дать правильную оценку положению дел на стороне застройщика. Как и получить представление о качестве возводимых им сооружений, особенностях работы с клиентами, ценовой политике.
Лучше всего показать ее специалистам, которые на основании документов оценят реальные сроки возведения дома, определят плюсы и минусы проектирования, выделят особенности предстоящей эксплуатации объекта. Возможно, что услуга по оценке документации будет платной — но расценки на нее, как правило, достаточно разумные.
Издержки могут полностью оправдать себя, если речь пойдет об инвестировании в строительство надежного объекта по качественному проекту на ранней стадии. Вложиться в перспективное жилье вовремя при этом — не единственный вариант извлечения прямой выгоды от покупки.
Рассмотрим, как правильно выбирать квартиру в новостройке на улучшенных финансовых условиях для инвестора.
Инвестирование на ранних стадиях строительства — наиболее выгодный сценарий с точки зрения:
Современные ипотечные программы адаптированы под инвестирование в недвижимость на ранних стадиях возведения: низкий процент и прочие льготные условия также образуют выгоду.
В свою очередь, чем более ранняя стадия строительства — тем больше риски, связанные с долгостроем, ухудшением финансовой ситуации на стороне застройщика. С учетом данной особенности следует придерживаться правила «золотой середины», при котором инвестировать имеет смысл в ту недвижимость, которая построена примерно на 70-80%. Это значит, что уже возведена наземная часть дома, подключено базовое инженерное оборудование.
В этом случае риски долгостроя минимальны — попросту потому, что затягивание сроков застройщику невыгодно. При ухудшении финансовой ситуации он сможет переуступить (перепродать) почти готовый проект партнерам, привлечь дополнительное инвестирование.
Есть и иные варианты извлечения выгод во взаимодействии с застройщиком:
Следует учитывать, что подробные сведения о таком жилье обычно не афишируются широкой публике. Их можно не найти в текущих онлайн-каталогах от застройщика. Поэтому, не нужно стесняться уточнить у строительной компании, есть ли варианты купить подобную недвижимость.
Специфика данного времени года в том, что с его началом проводится (а летом и осенью продолжается) наиболее интенсивная строительная работа — поскольку зимой погодные условия хуже. Именно весной застройщик испытывает потребность в дополнительных деньгах, и предложенные инвестором средства могут оказаться весьма кстати.
Готовые квартиры или долевые контракты реализуются менеджерами по установленному плану продаж. Чем более они результативны — тем выше доход менеджера. Под конец отчетного периода он обязательно пожелает улучшить показатели. Не исключено — за счет успешной сделки с инвестором, пусть и ценой большой скидки в его пользу.
Следует учитывать, что решения о скидках (в том числе персонифицированных и не афишируемых публично) зачастую принимают не рядовые менеджеры, а их руководители (которые также получают премии по завершении отчетного периода). Поэтому, в подходящий момент имеет смысл звонить в первую очередь «начальству». Тогда есть шанс получить самые актуальные сведения о том, какую лучше выбрать квартиру в новостройке с точки зрения финансовой выгоды.
Возведением новостроек занимается застройщик ЖилСтройСити. Мы строим дома с 2007 года. Нам удалось возвести и сдать в срок 18 объектов, в которых находится свыше 2000 квартир. Наши покупатели получают просторные, светлые и уютные квартиры, без юридической истории. Возможно оформление ипотеки от нескольких банков с выгодными предложениями!