Как купить квартиру с помощью материнского капитала?

Приобретение недвижимости — одна из самых частых целей использования материнского капитала. Рассмотрим, как купить квартиру с маткапиталом, и что учесть при совершении сделок в различных ситуациях.

Маткапитал: возможности применения

Материнский капитал — это денежные средства, которые предоставляются государством матери ребенка (в ряде случаев, определенных законом — отцу, законному представителю) в величине (с 2023 года):

• 589 500 рублей — на первого ребенка;
• 779 000 рублей — на второго;
• 189 500 рублей — на второго, если ранее были получены деньги на первого.

Сумму, о которой идет речь, можно потратить:

• на улучшение условий проживания семьи;
• на образование ребенка;
• на накопительную пенсию матери;
• на приобретение товаров и услуг для адаптации детей с инвалидностью;
• на оформление ежемесячной выплаты до достижения ребенком возраста 3 лет.

Можно ли на маткапитал купить квартиру и при этом использовать его — в оставшейся части, на другие цели? Да, это разрешается. Важно только запланировать расходы в пределах максимальной доступной величины финансирования.

Факт предоставления выплаты в распоряжение матери (или иного законного распорядителя рассматриваемой меры поддержки) удостоверяется сертификатом. С 2020 года он оформляется в электронном виде без обращения и загружается в профиль гражданина на Госуслугах. Но при необходимости можно запросить в Социальном фонде России (СФР) бумажную версию сертификата.

Улучшение жилищных условий с применением рассматриваемой выплаты может быть осуществлено посредством:

1. Покупки, постройки жилья (квартиры, дома) без ипотечной программы.

Предусматривается, таким образом, использование маткапитала при расчетах с продавцом или застройщиком.

2. Приобретения (строительства) объекта недвижимости в ипотеку.

Выплата от государства в данном случае применяется в качестве первоначального взноса при оформлении кредита.

3. Погашения (частичного, полного) действующего жилищного займа средствами маткапитала.

Рассмотрим указанные сценарии подробнее.

Покупка (строительство) жилья без ипотеки

Законом установлено общее правило: до того, как ребенку исполнится 3 года, рассматриваемую меру финансовой поддержки нельзя использовать для приобретения недвижимости без ипотечной программы. Есть исключение — покупка с привлечением неипотечных заемных денег (например, от кредитного кооператива).

Выбранный кредитор, при этом, должен соответствовать требованиям, определенным законом. В отношении кооперативов они установлены Указаниями ЦБ   РФ от 22.02.2023 № 6367. Если финансирование будет получено от организации, не соответствующей официальным критериям, то Соцфонд откажет в   реализации рассматриваемой меры государственной поддержки.

Условимся, что указанный возрастной критерий соблюден, и купить квартиру на материнский капитал без ипотеки можно. Чтобы совершить сделку, матери ребенка (или иному законному распорядителю деньгами) следует:

1. Подготовить и заключить соглашение, в котором отражен факт использования покупателем (инвестором) материнского капитала.

В рамках сделки на вторичном рынке это будет соглашение купли-продажи. А при строительстве нового жилья — договор долевого участия (ДДУ).

Если приобретать объект на «вторичке», то удостоверяющий сделку документ:

• будет именоваться «договором купли-продажи жилья, приобретаемого с использованием маткапитала»;
• будет содержать формулировку (в разделе о цене и порядке расчетов), по которой покупатель оплачивает стоимость жилья с применением выплаты от государства (с указанием ее размера), а оставшуюся сумму передает продавцу наличными или осуществляет банковский перевод;
• будет указывать (в том же разделе) на тот факт, что средства перечисляются Социальным фондом России на счет продавца (в целях оплаты приобретаемого объекта).

В свою очередь, ДДУ будет предусматривать участие инвестора в строительстве МКД с применением маткапитала. В разделе о цене и расчетах он будет содержать формулировку, по которой дольщик обязуется предоставить в Соцфонд данные, необходимые для перечисления денег из бюджета. Определяются при этом сроки (относительно момента заключения контракта с застройщиком), в течение которых это требуется сделать.

2. Уплатить пошлину за государственную регистрацию сделки (2 000 рублей), направить подписанный договор (в двух экземплярах, заверенных сторонами) в Росреестр на государственную регистрацию.

Проще всего передавать документацию в Росреестр через МФЦ. После получения документации Росреестр производит ее регистрацию (при приеме через МФЦ — в течение 9 дней), проставляет соответствующие отметки.

3. Направить в Соцфонд (также через МФЦ) заявление о перечислении денег в пользу продавца (застройщика).

Условимся, что во всех рассмотренных ниже ситуациях взаимодействие с Соцфондом будет осуществляться именно через МФЦ. Данный способ правомерно   считать наиболее удобным для большинства граждан.

В документе, адресуемом СФР, отражаются сведения из рассмотренного выше договора — купли-продажи, долевого участия, прошедшего государственную регистрацию.

4. Дождаться принятия Соцфондом решения по заявлению (может потребоваться до 10 дней).

Если оно положительное, то деньги будут переведены продавцу (застройщику) в течение последующих 5 дней.

Важно!  В течение 6 месяцев после перевода СФР денег продавцу (или после подписания акта приемки недвижимости по долевому строительству) необходимо   оформить купленную недвижимость в общую собственность матери, ее супруга и всех детей — с определением величины долей.  Чтобы избежать ошибок, желательно обратиться к нотариусу, который поможет корректно составить необходимые документы (прежде всего, соглашение   о распределении долей), а также передать их в Росреестр. Услуги нотариуса обойдутся в 1,5-2 тыс. рублей.  Можно попробовать сэкономить на обращении к нему — если составить соглашение самостоятельно, а затем зарегистрировать его в Росреестре (через   МФЦ). Как при обращении к нотариусу, так и при самостоятельном оформлении соглашения потребуется уплата госпошлины в величине 2 тыс. рублей.

Покупка (строительство) с ипотекой

Чтобы купить квартиру в ипотеку с маткапиталом, не нужно ждать, пока ребенку исполнится 3 года. Для приобретения недвижимости в данном случае необходимо:

1. Обратиться в банк с пожеланием купить объект по жилищной программе с применением рассматриваемой меры поддержки, подобрать подходящее кредитное решение.
2. Запросить в Соцфонде справку о текущем размере материнского капитала, передать ее в кредитно-финансовую организацию вместе с документацией на оформление займа.

Справка нужна менеджерам для удостоверения того факта, что средства в рамках бюджетной поддержки клиентом не потрачены, и с их использованием он может покупать жилье.

3. Дождаться решения кредитных менеджеров, оформить сделку с продавцом, зарегистрировать документацию по купле-продажи в Росреестре.

Важно!   Ипотечный заем, выданный заемщику, скорее всего, не будет изначально учитывать маткапитал в составе первоначального взноса. Его величина будет   фактически учтена, только когда Соцфонд перечислит бюджетные деньги кредитору. На эту сумму затем произойдет уменьшение основной части кредита.  С   учетом указанной особенности ежемесячные платежи будут в увеличенном размере до тех пор, пока деньги из бюджета не придут в кредитно-финансовую   организацию.  Безусловно, в банке могут действовать и иные правила. Поэтому, следует уточнять данные у кредитного специалиста для того, чтобы график платежей   был более прозрачным для заемщика.



4. Направить в Соцфонд заявление на перечисление средств в счет уменьшения кредита.

Также предоставляются:

• справка из кредитно-финансовой организации;
• выписка из ЕГРН по приобретаемому объекту.

Важно!   У многих банков налажено автоматизированное информационное взаимодействие с Соцфондом в части обеспечения расчетов по жилищным займам.   С перечнем  таких кредитных учреждений можно ознакомиться на сайте Социального Фонда России. Если банковская организация работает   по соответствующей схеме, то заемщику не нужно самому обращаться в Фонд с заявлением на перевод бюджетных денег на счет заемщика.



5. Дождаться перевода из СФР в пользу заемщика (в соответствии с обращением гражданина либо запросом банка, если он может быть осуществлен).

Сроки проверки данных Фондом — до 10 рабочих дней, перевода денег в кредитно-финансовую организацию — до 5 дней.

Необходимо удостовериться в том, чтобы поступившая сумма была фактически оформлена в счет частичного досрочного погашения долга! В этих целях нужно обратиться к менеджерам с соответствующим запросом.

В свою очередь, если осуществляется строительство жилья по ДДУ в рамках ипотечной программы с привлечением бюджетной меры поддержки, то заемщику необходимо произвести следующие действия:

1. До заключения ДДУ с застройщиком — обратиться к банковским менеджерам с намерением оформить ипотеку по рассматриваемой схеме, предоставить справку о текущем размере доступного финансирования из СФР.
2. После принятия положительного решения банком — оформить документацию во взаимодействии с застройщиком, а также подписать кредитный договор.

Аналогично, договорные документы регистрируются в Росреестре. После — кредитно-финансовая организация переводит застройщику деньги в рамках кредита (опять же, изначально исчисленного без учета маткапитала).

3. Направить заявление в Соцфонд на направление средств в счет уменьшения банковского займа.

К документу обязательно прилагается ДДУ, в установленном порядке зарегистрированный в Росреестре.

4. Дождаться перечисления денег в банк, удостовериться, что они уменьшили основную сумму долга.

Как и в ситуации с покупкой квартиры с материнским капиталом без кредита, при совершении ипотечной сделки следует распределить доли в объекте недвижимости — через нотариуса или посредством обращения в МФЦ. Однако, это делается не сразу, а только по истечении 6 месяцев после закрытия займа (снятия обременения).

Закрытие ипотечного займа

Следующий сценарий — погашение (частичное, полное) имеющейся ипотеки за счет маткапитала. Чтобы осуществить его, следует:

1. Запросить у банковских специалистов справку о текущем размере долга.
2. Направить в Соцфонд заявление об использовании средств в счет погашения соответствующего кредита — с приложением указанной справки.

Кроме того, потребуется предоставить в Фонд соглашение о будущем распределении долей — в данном случае, оно требуется для расчетов с применением бюджетного финансирования. Соответствующий документ также можно составить самостоятельно, либо с участием нотариуса.

Важно!   С высокой вероятностью, банк сможет сам направить запрос в СФР на перевод, направленный на погашение займа, действуя в порядке отмеченного   выше информационного взаимодействия. В этих целях заемщик направляет банковским менеджерам обращение в установленном порядке, не взаимодействуя   с Фондом.



3. Дождаться результатов рассмотрения заявки СФР (может занять до 10 рабочих дней).

При положительном решении сумма из бюджета будут переведена в течение 5 дней.

4. Обратиться к банковским менеджерам для согласования дальнейших платежей.

К тому моменту банк, получив деньги от Фонда, скорее всего, автоматически уменьшит заем на соответствующую сумму. Возможно, что размера маткапитала хватит даже на полное закрытие займа. Так или иначе, необходимо правильно оформить текущие и дальнейшие расчеты. При уменьшении долга — получить новый график платежей.

При досрочном закрытии нужно в установленном порядке завершить действие кредитного соглашения. В течение 6 месяцев после расчетов по займу и снятия обременения — распределить доли в жилом объекте.