Вопрос покупки жилья в жизни каждого человека играет ключевую роль. Современная сфера недвижимости предлагает массу вариантов, и сделать правильный выбор дома, где будет проживать семья и другие ее поколения – задача не из легких. Необходимо учесть множество факторов, ведь в противном случае о комфортном быте и отдыхе можно забыть.
Планируя столь важное приобретение, мы, в конце концов, переходим к рассмотрению предложений от застройщика и вторичного рынка. Разумеется, новая чистая квартира, где ощущается запах свежей отделки, выглядит более привлекательно. Но есть нюансы. В этой статье мы расскажем о плюсах и минусах новостройки.
Наиболее надежным вариантом покупки жилой недвижимости является ДДУ – договор долевого участия. Согласно новой редакции ФЗ-214 средства покупателей перечисляются в банк на эскроу-счета. Застройщик сможет получить эти денежные средства только в том случае, если объект сдан под ключ, т.е. готов к эксплуатации. Таким образом, покупатель, внося предоплату, де факто становится собственником квартиры уже на стадии «котлована».
Важно. Если строительная организация по какой-либо причине прекратила возведение объекта, то деньги возвращаются покупателю в полном объеме. Если у банка отозвана лицензия, то выплату будет производить Агентство страхования вкладов, максимальный размер которой составляет сумму 10 млн рублей.
Этап 1. Выбор квартиры, проверка девелопера и новостройки. Проверяя недвижимость и репутацию застройщика, покупатель снижает риск судебных тяжб по оспариванию сделки. Закажите выписку ЕГРЮЛ на сайте налоговой службы, заполнив соответствующие графы ИНН или ОГРН компании. В документе можно увидеть:
Однако этой информационной базы может быть недостаточно. Следует изучить официальный сайт фирмы, портфолио сданных объектов, заглянуть в специализированные форумы в социальных сетях, почитать СМИ. Ознакомьтесь с бухгалтерской отчетностью застройщика на сайте ФНС. К примеру, если компания не подает сведения в Росстат, то есть подозрение, что ее готовят к закрытию.
Воспользуйтесь автоматизированными системами судов – картотекой арбитражных дел. Проанализируйте решения судебных инстанций, оцените суть спора и объем взысканных сумм. Интерес могут представлять и корпоративные споры между учредителями. Проверьте есть ли тяжбы в судах общей юрисдикции. Наличие исков позволит вам скорректировать расходы и проинформирует об уровне платежеспособности застройщика. Ознакомьтесь с исполнительным производством на сайте ФССП.
Изучите реестр Минстроя. В нем вы можете почерпнуть информацию о недобросовестных организациях.
После проверки строительной фирмы переходите к проверке строящегося объекта. Документы на проект размещены на сайте застройщика. Проверьте их правовую силу. Отсутствие разрешения на строительство может означать, что наступление негативных последствий рано или поздно произойдет – дело лишь во времени. Изменения в проекте, перенос сроков сдачи недопустимы.
Соответствие параметров земельного участка, на котором осуществляется строительство проверьте на интернет-ресурсе Росреестра.
Пригласите строителя с опытом, покажите ему фото строящегося объекта. Специалист оценит темпы строительства и резюмирует, сможет ли застройщик сдать дом в отведенные сроки. Далее рекомендуется выехать на объект, посмотреть на качество строительных работ, проверить подведены ли инженерные сети. Попросите рассказать прораба о текущем состоянии дел. Осмотрите объект самостоятельно. Составьте перечень вопросов, на которые хотите получить ответ. Вы имеете на это право. Вы – долевой собственник.
Составьте список банков, которые кредитуют потенциальных дольщиков ЖК. Чем внушительней список, тем надежнее застройщик.
Внимательно изучите ДДУ на предмет условий, нарушающих права дольщика. Сделайте запрос на копию устава. Проверьте правомочность лиц, подписывающих договор. Документ, завизированный неаккредитованным лицом, может быть обжалован в суде.
ДДУ и все изменения в нем обязательны к регистрации в Росреестре.
Помните. Разного рода предоплаты и задатки до подписания договора могут стать причиной утраты ваших денег. Проявите максимум осторожности в случаях, когда совершается серьезная покупка, когда речь идет о крупных инвестициях в недвижимость. Обсуждайте любое спорное положение с представителем компании в присутствии с вашей стороны профессионального юриста. У вас должна быть гарантия квартиры от застройщика, твердая уверенность, что вы получите то жилье, которое хотите.
Этап 2. Если в документах прописано соглашение о задатке как об обеспечительной мере, то такое обязательство оформляется предварительным договором с указанием заключения договора купли-продажи в будущем. Аванс, внесенный на раннем этапе, засчитывается при выплате общей стоимости объекта. Если же договор по какой-либо причине не был заключен, то аванс возвращается полностью.
Некоторые застройщики идут на хитрости еще на стадии предварительных договоренностей, предлагая забронировать за покупателем жилплощадь, а дом еще не начал строиться. Они просят подписать акт оказания услуг и внести определенную сумму. В этом случае при отказе от покупки по объективным причинам шанс вернуть деньги будет минимальным. Не спешите авансировать застройщика. Изучите документы, которые требуют вашей подписи. Проконсультируйтесь с юристом о последствиях подписанных бумаг.
Этап 3. После проверки документов приобретателя-заемщика и документации строительного объекта банк выносит решение о выдаче кредита. Если заем одобрен, банк высылает предложение с условиями кредитования.
Этап 4. Если благонадежность фирмы подтверждена и чистота сделки не вызывает сомнений, то переходят к оформлению договора. Но сначала следует получить от застройщика пакет документов и ознакомиться с ним. Дело в том, что девелоперы часто вносят изменения в текст договора, а клиентов об этом не уведомляют. Поэтому новую редакцию желательно изучить, чтобы не попасть в условия, которые по факту становятся неприемлемыми.
Вот на какие моменты стоит обратить внимание:
Этап 5. Проверяется личность и полномочия подписантов. Договор можно подписать в офисе застройщика.
Этап 6. Застройщик и покупатель регистрируют договор и изменения к нему в Росреестре. При регистрации дольщик предоставляет следующие документы: паспорт, согласие супруга на сделку, удостоверенное нотариально, договор залога права требования (при использовании заемных денег). Также подаются учредительные документы застройщика, квитанция об оплате госпошлины.
Срок государственной регистрации не должен превышать 9 рабочих дней, если документы оформляются через МФЦ.
Дополнительная информация. Оплату за услуги оформления ДДУ застройщик часто возлагает на покупателя. Госпошлина оплачивается в равных долях.
Этап 7. Выплатите стоимость жилой недвижимости. Самый безопасный способ – это оплата после регистрации. Согласно закону (ФЗ-214) такой порядок обязателен. Его и придерживайтесь. Сохраняйте все платежки, подтверждающие оплату стоимости квартиры.
Важно. На объекты долевого строительства согласно законодательству Рф распространяется гарантия качества. Гарантийный срок по ДДУ с 1 сентября 2024 года составляет 3 года с момента подписания передаточного акта.
Компания ЖилСтройСити предлагает квартиры по доступным ценам в новостройках Ярославля. Наши ЖК отличает:
Девелопер ЖилСтройСити работает без риелторов и посредников. Мы предлагаем новый уровень жизни и престижность. Мы строим для вас.