Получение ключей от квартиры – один из самых волнительных в жизни моментов. Для собственников жилья в новых домах это еще более значимое событие. Они ждали его с начала строительства. Осталось немного – приемка квартиры в новостройке. Важно четко представлять, как действовать при осмотре жилья и обнаружении недостатков. Эти знания помогут отстоять свои права, если потребуется.
О том, как принимать квартиру в новостройке, расскажем в этой статье.
Приемка квартиры – обязательная процедура, при которой застройщик представляет и передает новое жилье дольщику (покупателю).
Результатом осмотра, согласно статье 7, 8 Постановления правительства РФ №422 от 23.03.2022 г. становится:
Квартира должна быть сдана в соответствии со строительными и эксплуатационными нормами.
Законодательство обязывает девелоперов оповещать владельцев жилья о готовности объекта. Для этого используется электронная почта или иные способы, указанные в договоре (лично под расписку, заказным письмом). Собственник должен быть проинформирован о завершении строительства не позднее, чем за месяц до финальной даты. После этого у него есть 7 дней, чтобы подтвердить свою готовность принять квартиру.
Важно учитывать
На приемку квартиры отводится 2 месяца с момента официального уведомления владельцев. По истечении указанного срока, застройщик вправе передать квартиру в одностороннем порядке. Чтобы девелопер не оформил акт приема-передачи самостоятельно, следует ответить ему в письменной форме, согласовать дату и время.
Приемка проходит в два этапа. В назначенный день владелец недвижимости прибывает в офис застройщика для сверки паспорта и документа, подтверждающего право на имущество. Это договоры покупки или долевого участия (ДДУ). Второй этап – осмотр объекта. Если собственник не может принять квартиру лично, это может сделать его супруг (супруга) или представитель на основании нотариально заверенной доверенности.
Лайфхак
При возможности, стоит взять с собой друга или кого-нибудь из родственников. А если сопровождающий еще и разбирается в «квартирных» вопросах – двойная польза. Две пары глаз лучше, чем одна.
Проводится осмотр. При отсутствии претензий к застройщику, собственник жилья ставит подпись на акте приема-передачи и получает ключи. Если выявляются нарушения, въезд в новую квартиру откладывается до их полного устранения. Подписывать передаточный акт без осмотра не рекомендуется. Перед проверкой своей квартиры не помешает пообщаться с соседями. Возможно, они подскажут, на какие детали стоит обратить пристальное внимание.
Кстати
Общение с соседями – это еще и возможность скооперироваться, если существенные недостатки выявлены в местах общего пользования (например, в лифтах). Чтобы решить проблему сообща, нужно составить коллективную претензию.
Рекомендуется идти на приемку хорошо подготовленным – и теоретически, и практически.
Перед посещением объекта нужно освежить в памяти договор. Следует обратить внимание на требования, которые предъявляются к качеству материалов, комплектации и конфигурации конструкций, состоянию внутренних помещений, придомовой территории. Сориентироваться в значениях и параметрах поможет план квартиры. В нем содержится важная информация – площадь, расположение комнат, перегородок и мокрых зон.
Необходимо приготовить «снаряжение» – комплект инструментов и приспособлений для выявления дефектов, а также их фиксации. Рекомендуется включить в этот перечень:
На заметку:
Использовать мобильный телефон для проверки электричества в розетках нежелательно. Если имеются неисправности в сети, может произойти замыкание.
Приемка в квартирах с отделкой и без нее отличается.
На объектах с черновой отделкой:
Показатель качества конструкций – отсутствие смещений строительных блоков, неровностей, трещин, щелей и отверстий. На потолке не должно быть подтеков и плесени. Нужно осмотреть окна и двери. Они должны хорошо открываться и плотно прикрываться. Трубы проверяются на подтекание, краны – на исправность. Канализация обычно комплектуется заглушками.
Это важно
Следует проверить наличие счетчиков горячей и холодной воды, убедиться, что все пломбы в наличии, снять показания. Зафиксировать показатели можно при помощи камеры мобильного телефона.
Принять квартиру с отделкой у застройщика сложнее. Такие объекты, в соответствии с условиями договора, оснащаются системой отопления, сантехникой, осветительными приборами. Осматривать объект придется более тщательно.
Самый удачный момент для определения качества работ – светлое время суток, при естественном освещении. Так проще все хорошо рассмотреть, проверить и оценить.
Следует удостовериться, что с документами на объекте все в порядке. Застройщик должен предоставить:
Осмотр начинается с придомовой территории. Проверяется наличие асфальта, бордюров, клумб, деткой площадки, мест для парковки. Неблагоприятное впечатление оставляет строительный мусор во дворе. В подъезде тоже должен быть порядок. Трещины на стенах, отколотая плитка, царапины, сломанные двери – явные дефекты.
Если в доме есть лифт, убедитесь, что он работает. Обладателям недвижимости на первом этаже стоит осмотреть подвал, проверить, нет ли протечек и посторонних запахов. Жильцам верхних этажей нужно посетить техническое помещение, убедиться в исправности крыши.
Дверь, смонтированная должным образом, открывается и закрывается свободно, не издавая скрипа. Следует убедиться, что дверные коробки не перекошены, повреждения отсутствуют, щели заштукатурены и заделаны монтажной пеной, ручки не заедают. На входной двери должен быть звонок.
Нужно проверить механизмы на заедание, стеклопакеты и рамы – на царапины, сколы, окалины. Конструкции должны быть установлены должным образом – без зазоров и щелей, уплотнители без разрывов. Проверяется, установлен водосток с внешней стороны дома. Между рамой и створкой не должно появляться сквозняков.
Минимальная высота потолков – 2,5 м. Не допускаются пустоты, перепады на стыках и трещины. Поверхность потолков должна быть ровной, без подтеков. Полы тоже должны быть выровнены. В квартирах с чистовой отделкой, согласно договору, может укладываться линолеум или ламинат. Качество пола определяется по одинаковому звуку.
С помощью индикаторной отвертки или электроприбора проверяются розетки и дверной звонок. Следует протестировать работу верхнего освещения. Если застройщик не позаботился о лампочках, нужно сделать это самостоятельно. Стоит обращать внимание на состояние проводов: они не должны выступать.
Следует удостовериться, что трубы, радиаторы и краны без повреждений. Они должны быть установлены прочно, подтекание – плохой показатель. Проверяется напор и качество воды, снимаются показания счетчиков. Осматриваются санузлы на предмет подтеков, луж. Проверяются «зоны риска» – места, где возможны протечки от соседей сверху.
Тяга проверяется с помощью зажженной спички, поднесенной к вентиляционной решетке. Отклоняющееся в сторону пламя – показатель отсутствия нарушений. Проверить работу вентиляции можно также с помощью бумаги. Прильнувший к решетке лист подтверждает, что тяга имеется.
Время осмотра квартиры не ограничено. Собственник жилья вправе находиться на объекте столько, сколько нужно. Если понимать, как принимать квартиру у застройщика, знать правильный порядок действий, можно избежать многих разочарований.
Помимо явных несоответствий в новостройках также имеются скрытые недостатки. Для их обнаружения требуются специальные приборы. С их помощью можно выявить:
В 70-90% случаев при показе объекта выявляются недочеты. Все замечания следует подробно вносить в записную книжку (блокнот). После осмотра эти моменты будут включены в передаточный акт и согласованы с застройщиком. На документе ставится подпись девелопера. Это его согласие с замечаниями.
Дальнейшие действия зависят от дольщика (покупателя). При выявлении существенных недостатков он может:
– отказаться от подписания акта.
Застройщику отводится 60 календарных дней на устранение дефектов. После этого участников сделки ожидает повторная процедура приемки объекта. Такой вариант предпочтительнее, т.к. исполнитель заинтересован в скорейшем исправлении недочетов. Однако ключи передаются владельцу жилья не сразу.
Или:
– подписать акт при наличии нарушений.
Акт приема-передачи подписывается даже при наличии существенных замечаний. В документе находят отражение все дефекты, выявленные при осмотре недвижимости. Застройщик также обязуется исправить недочеты в 60-дневный срок. Собственник получает ключи от квартиры. Факт завершения работ фиксируется в передаточных документах.
Существенные недостатки – недоделки, при которых проживание в квартире невозможно. Например, при неисправности канализации, неработающем отоплении, с пробоинами в стенах.
Такие явления, как плесень на стенах или сквозняки, осложняют жизнь, но существенными недостатками не являются.
Даже самый тщательный осмотр не гарантирует, что жилье в новом доме будет радовать качеством долгие годы. Обиднее всего, когда слабые места начинают выявляться сразу после заселения или вследствие первого обильного ливня.
Акт приемки подписан, расчеты с застройщиком завершены. Что предпринять, и есть ли шанс привлечь девелопера к ответственности?
Да, это реально, поскольку новостройка на гарантии. Срок ее действия – 5 лет на конструктив дома, 3 года на инженерное оборудование. Гарантия на отделку законом не установлена. Эта информация прописана в договоре.
Владелец имущества после выявления недочетов пишет претензию в адрес исполнителя или на управляющую компанию. Если нет возможности вручить бумагу лично, отправлять ее лучше заказным письмом с уведомлением. Второй экземпляр нужно оставить себе. Ответственные застройщики заинтересованы в том, чтобы сдавать объекты качественно. Поэтому в случае обнаружения дефектов охотно исправляют замечания.
Если собственник самостоятельно устранил недоделки, он может претендовать на снижение стоимости услуг или компенсацию (возмещение расходов). Случается, что застройщик отказывается от работы. Или обещает исправить недочеты, но нарушает сроки. Отстоять права в таких случаях поможет суд. Если доказать, что проблемы с жильем возникли по вине застройщика, можно добиться устранения дефектов и снижения стоимости квартиры.
Пользователям, которые не представляют, как самостоятельно принять квартиру в новостройке, рекомендуется подстраховаться – обратиться к профессионалу. Такие специалисты есть во всех крупных населенных пунктах (в том числе и в г. Ярославль).
Чтобы получить экспертную помощь по вопросу приемки квартиры, нужно обратиться в специализированную компанию. Профессионалы окажут поддержку при осмотре объекта и составлении претензии, если это потребуется. Они владеют нормативной базой, выезжают на объект со своим инструментом, делают полную проверку качества работ, консультируют пользователей при появлении вопросов.
Чтобы отправить вместо себя такого специалиста, нужно написать на него доверенность.