Ипотечное страхование: как обезопасить сделку

Ипотека дает возможность решить жилищный вопрос здесь и сейчас, но при этом накладывает финансовые обязательства на период от 5 до 30 лет. За это время меняются многие обстоятельства, что порождает риски как для заемщика, так и для банка, выдавшего кредит. Ипотечное страхование помогает снизить возможные потери при наступлении непредвиденного случая.

Что такое ипотечное страхование

Страхование ипотеки — это страховой полис, который заключается при оформлении договора и защищает интересы банка (и частично заемщика) на время выплаты кредита. С помощью страховки банк снижает риск невозврата займа, а заемщик чувствует себя более защищённым на случай, если с ним или с жильём произойдёт что‑то непредвиденное.

Если дом сгорит или квартира получит повреждения, например, вследствие нарушений, допущенных соседом при перепланировке, страховая компания выплатит кредитной организации оговоренное договором возмещение. Как правило, при оформлении ипотеки банк предлагает заемщику на выбор несколько организаций, где он может заключить страховой договор. Обычно полис оформляется на один год с последующей пролонгацией до окончания срока кредитования.

Зачем страховать ипотечную квартиру

Ипотечное страхование нужно и банку, и заемщику. Его условия могут в разной степени защищать интересы сторон, поэтому следует внимательно изучать страховой договор перед подписанием. По желанию страхователя в него можно включать дополнительные опции.

Интересы банка

• Ипотечный кредит выдаётся на длительный срок, при этом квартира или дом находятся в залоге у банка до полной оплаты ипотеки. Страхование снижает риск того, что банк не получит деньги, если жильё будет утрачено, заемщик заболеет, станет инвалидом, не сможет платить или умрет.
• Страхование заложенного имущества — обязательное требование закона (ст. 31 закона об ипотеке). Без такой страховки ипотечный кредит не выдается, а в случае, если заемщик отказывается ее оплачивать, через 30 дней после пропуска даты платежа банк может потребовать полной уплаты задолженности.

Интересы заемщика

• Если с квартирой произойдет страховой случай, часть или весь долг перед банком погасит страховая компания. Заемщик и его семья не окажутся в ситуации без жилья и с необходимостью оплачивать кредит.
• Практически во всех банках наличие страховки может немного снизить процентную ставку или взять ипотеку при меньшем первоначальном взносе. Кроме того, банк может отказать в выдаче средств без объяснения причин.

Выгодоприобретателем  по страховке обычно является банк. Однако страховой договор может быть составлен с условием выплаты возмещения и в пользу страхователя при наступлении определенных страховых случаев и в оговоренной сумме.

Виды ипотечных страховок

В ипотечном страховании действует несколько направлений, среди которых есть обязательные и добровольные страховки. Договор может быть комплексным: включать дополнительные условия в интересах заемщика, если он посчитает это выгодным для себя.

Страхование недвижимого имущества

Это обязательный вид страхования по закону, так как ипотечное имущество находится в залоге. Выплату по этой страховке получает банк. Полис включает риски утраты или повреждения недвижимости вследствие пожара, наводнения, разрушения, других форс-мажорных обстоятельств. Защищает основные конструкции здания: стены, потолок, полы, окна, входные двери.

Залоговую недвижимость необходимо страховать на сумму не меньше ипотечного кредита. Когда наступает страховой случай, страховщик перечисляет деньги банку. За счет премии погашается оставшаяся задолженность по ипотеке. Если возмещение превышает сумму долга, оставшуюся часть получает заемщик.

В договор можно дополнительно включить защиту не только несущих конструкций здания, но и внутренней отделки, меблировки, техники и другого имущества. Это поможет заемщику, если его затопили соседи и испортится внутренняя отделка.

Страхование жизни и здоровья

Этот вид ипотечного страхования формально является добровольным. Банк не вправе навязывать его в качестве обязательного условия выдачи кредита, однако большая часть кредитных организаций предлагает сниженные процентные ставки по ипотеке, если предоставляется полис страхования жизни и здоровья. Снижение обычно практикуется на уровне 0,5-2 %.

Страховка защищает от рисков потери трудоспособности самого заемщика, а в случае его смерти — наследников, которым достанется ипотечная квартира. При наступлении временной нетрудоспособности или инвалидности страховая компания по договору оплатит ипотеку полностью или будет выплачивать взносы по графику.

При оформлении страховки нужно иметь в виду, что ее стоимость сильно зависит от возраста и состояния здоровья заемщика. В некоторых случаях на снижении ипотечной ставки можно существенно сэкономить, а иногда от страхования жизни можно и отказаться.

Пример:

Исходные условия:

• период ипотеки — 20 лет;
• сумма кредита — 12 000 000 руб.;
• ставка без страховки — 12 %;
• сниженная ставка — 11 %.

Экономия на сниженной ставке за 20 лет составит 1 836 123 руб. При возрасте заемщика 35-40 лет годовой полис обойдется примерно в 40 000 рублей, за 20 лет — 800 000 рублей. Экономия на процентах составит больше миллиона рублей. Если заемщику более 60 лет, в среднем стоимость полиса составляет около 95 тыс. рублей в год, а за весь период кредитования это будет 1,9 млн. В этом случае выгода отсутствует.

Титульное ипотечное страхование

Это добровольная страховка, которая защищает право собственности на приобретенную в ипотеку квартиру или дом. Она обеспечивает защиту от претензий третьих лиц (наследников, лиц, имеющих право проживать в помещении), и просто от мошенников. Если добросовестный приобретатель недвижимости проиграет дело в суде, он получит хотя бы страховку, в ином случае — лишится и жилья, и денег.

До определенного времени этот вид страхования мало интересовал как заемщиков, так и кредитные организации. Ситуация изменилась после появления печально известной мошеннической схемы, при которой собственник продает недвижимость под действием аферистов, а затем через суд возвращает её себе. В этом случае, покупатель теряет и жилье, и деньги.

В титульном страховании недвижимости больше заинтересованы заемщики, но и банки стали напоминать им о мерах разумной предосторожности.

Можно ли отказаться от страховки

От обязательного страхования залоговой недвижимости отказаться нельзя — это требование закона. Нарушать его банку нет смысла: он выступает выгодоприобретателем. Заключение добровольной страховки — выбор заемщика, но в договоре ипотечного кредитования на такой случай могут быть предусмотрены специальные условия. Часто при оформлении ипотеки заемщик соглашается на все предложения кредитора, но через некоторое время отказывается от пролонгации страховки. Ниже в таблице показаны последствия отказа от обязательств.

При наложении санкций по обязательному страхованию имущества банк обычно напоминает об этом по истечении 30 дней после того, как нужно представить очередной ежегодный полис. Потом может предоставить льготный период, а далее начисляются штраф и пени. При страховании жизни и здоровья ставка, как правило, повышается автоматически с месяца, следующего за тем, когда нужно было продлить договор.

Какие документы нужны для оформления

Обычно при оформлении ипотечного кредита все необходимые документы и сведения запрашивает банк. Этого пакета достаточно, чтобы оформить страховой полис в организации, сотрудничающей с кредитором. В результате заемщику ничего не приходится собирать самостоятельно. Если он выбирает страховщика по своему желанию, то непосредственно у него нужно получить перечень требующихся документов. Обычно он включает:

• паспорт страхователя;
• отчет независимого оценщика о стоимости объекта;
• договор купли-продажи;
• выписку из ЕГРН, технический паспорт;
• другие документы по требованию.

Ипотечное страхование — это реальный инструмент, гарантирующий банку возврат кредита, а заемщику возможность снизить риски в случае изменения жизненных обстоятельств. Не стоит формально подходить к выбору страховщика и заключению договора: нужно найти наиболее выгодные условия и вовремя продлевать страховой полис, чтобы обезопасить себя от штрафных санкций.