Налоговый вычет при приобретении недвижимости: как оформить?

Российское законодательство позволяет купить, либо построить квартиру или дом, а затем получить имущественный налоговый вычет. Необходимо строго соблюсти установленный порядок его оформления.

Что представляет собой вычет?

Прежде всего, определим, в чем заключается суть преференции, о которой идет речь. Имущественный вычет при покупке квартиры — это возврат налога на доходы физлиц (НДФЛ), либо возможность не уплачивать его в сумме, равной 13% (ст. 220 НК РФ):

• от расходов на приобретение жилой недвижимости, земельного участка для индивидуального строительства (доли в нем) или же участка, на котором построена такая недвижимость;
• от процентов, уплаченных банку по ипотечному кредиту;
• от расходов на строительство дома.

Кроме того, учитываются расходы на достройку и отделку — но только в случае, если договор купли-продажи предусматривает приобретение недостроенного дома, или же объекта недвижимости без отделки. На практике, расходы на отделку чаще всего учитываются, если оформляется налоговый вычет при покупке квартиры в новостройке.

Если приобретатель жилья не является плательщиком НДФЛ (например, осуществляя деятельность в качестве самозанятого), то права на рассматриваемую преференцию он не имеет. Нужно работать по трудовому или гражданско-правовому договору в статусе обычного физлица. При этом, если налогоплательщиком является его супруг (супруга), и жилье было приобретено после заключения брака, то соответствующее право будет иметь супруг. В этих целях оба супруга должны обратиться в налоговую инспекцию — чтобы один в установленном порядке передал данное право другому.

Кроме того, вычет могут оформить родители (усыновители, опекуны) детей, которым была приобретена недвижимость с передачей права собственности.

Сколько выплатят?

Максимальная сумма налогового вычета при покупке квартиры:

• 260 тыс. руб. (то есть, 13% от 2 млн. руб., предельной суммы, учитываемой в соответствии с положениями НК РФ) — в части затрат на строительство или покупку недвижимости (а также на достройку и отделку, если они производились);
• 390 тыс. руб. в части уплаченных ипотечных процентов по кредиту, оформленному после 1 января 2014 года;
• 13% от фактически уплаченных процентов по ипотечному кредиту, оформленному до 2014 года.

При этом, лимит в 260 тысяч может быть достигнут:

• в отношении только одного объекта недвижимости, если он был куплен (введен в эксплуатацию после постройки) до 2014 года;
• в отношении любого количества объектов, приобретенных (введенных в эксплуатацию) после 2014 года.

То есть, в случае, если фактическая выплата по недвижимому имуществу, приобретенному, к примеру, в 2012 году, составила 195 тыс. руб. (жилье стоило 1 млн. 500 тыс.), то дооформить оставшиеся 65 тысяч (260 000 — 195 000) не получится (письмо Минфина России от 01.04.2022 № 03-04-05/27166). В данном случае только один недвижимый объект выступает основанием для учета затрат.

Какие условия требуется соблюсти?

Они нижеследующие:

1. Покупатель:

• платит НДФЛ (мы уже обратили на это внимание выше);
• является резидентом по данному налогу (проживает в России не менее полугода в течение 12 месяцев).

Покупатель при этом может быть гражданином другой страны, входящей в ЕАЭС (письмо Минфина России от 15.06.2018 № 03-04-05/40970).

2. Недвижимый объект:

• располагается на территории России;
• не куплен за счет третьей стороны;
• не куплен у близкого родственника или иного взаимозависимого лица (в соответствии с критериями по ст. 105.1 НК РФ).

В праве на вычет будет отказано, если лимит выплат (260 тыс. по основным затратам, 390 тыс. при наличии кредита) уже исчерпан. Или же — если нет оснований для учета затрат по текущему недвижимому объекту (например, из-за того, что они были учтены ранее по жилью, построенному до 2014 года).

Сроки выплат

Следует учитывать, что:

1. Срок давности (период между приобретением недвижимого имущества и оформлением рассматриваемой преференции) законом не установлен.

Оформление (получение права на законную неуплату налога или его возврат) налогового вычета возможно независимо от того, сколько прошло времени после сделки купли-продажи (ввода объекта в эксплуатацию).

2. Есть сроки:

• подготовки и подачи документов в инспекцию (и осуществления иных необходимых процедур);
• получения денежных средств в виде возвращаемого налога (либо неосуществления его удержания на законных основаниях).

Если производится возврат из бюджета, то покупатель оформляет его самостоятельно. Если выбрана, в свою очередь, законная неуплата НДФЛ, то она оформляется через работодателя (но при достаточно активном участии самого работника). Сроки фактического получения на руки возвращаемых (не удерживаемых) сумм в зависимости от конкретной процедуры взаимодействия с налоговиками отличаются.

Ознакомимся подробнее с двумя схемами - самостоятельно и через работодателя. Рассмотрим, какие документы при покупке квартиры требуются для подтверждения права на преференции, и куда их направлять.

Как правильно действовать самостоятельно?

По следующей схеме. Покупатель направляет в инспекцию:

1. Декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ):

• за год, в котором было куплено жилье;
• за любой последующий год (или несколько лет) — пока не исчерпаются лимиты.

Допускается направление отчетности за разные годы одновременно. Данная возможность обусловлена в том числе отсутствием срока давности, о котором мы уже сказали выше.

2. Документацию:

• договор купли-продажи (долевого строительства, строительного подряда);
• кредитный договор, если была ипотека;
• документы, подтверждающие затраты (банковские квитанции, выписки, кассовые чеки);
• заявление (в котором указываются в том числе реквизиты счета, на который будет зачислены деньги, возвращаемые из бюджета).

Документацию можно принести в ФНС лично, либо направить через Госуслуги. Во втором варианте:

• декларация заполняется онлайн (либо с помощью программы от ФНС, а затем загружается в профиль на Госуслугах), также, как и заявление с банковскими реквизитами;
• сопутствующие источники данных сканируются и загружаются в виде файлов.

При необходимости инспекторы свяжутся с заявителем с просьбой прийти лично и взять с собой оригиналы.

Получив документацию в бумажном или электронном формате, ФНС проверит ее в течение 3-х месяцев (ст. 88 НК РФ). Если примет положительное решение по возврату — перечислит деньги на счет, указанный в заявлении. На это налоговой отводится 1 месяц.

Как действовать через работодателя?

Можно получить налоговый вычет за покупку квартиры в рамках нижеследующего альтернативного сценария. Он имеет преимущества:

• можно почти сразу начать получать «прибавку» к заработной плате — в величине не удерживаемого НДФЛ, пока не исчерпается лимит;
• можно получить налог, удержанный с заработной платы с начала года.

Полученные «досрочно» - до окончания текущего года, деньги можно куда-либо вложить, потратить на нужную покупку. Чтобы воспользоваться данной возможностью, работнику нужно произвести определенные действия:

1. Направить в налоговую (также лично или через Госуслуги):
   • заявление (в свободной форме) на получение специального документа — уведомления о праве на налоговую преференцию;
   • подтверждающую документацию (по тому же перечню, что используется при самостоятельном оформлении выплат — по первой схеме).
2.  Дождаться получения уведомления (на рассмотрение заявления уйдет до 30 дней).
3. Передать работодателю (в бухгалтерию предприятия) соответствующее уведомление.

Начиная с месяца, в котором указанный документ принят работодателем, и до конца года с заработной платы не будут производиться удержания. В свою очередь, удержания за период с начала года и по соответствующий месяц подлежат оперативному возврату налогоплательщику — сумма таких удержаний должна быть выплачена вместе с очередной зарплатой (Обзор судебной практики, утвержденный Президиумом ВС РФ 21.10.2015).

Чтобы продолжить получать зарплату без удержаний в следующем году, необходимо повторить приведенную выше схему. Аналогично — в последующие годы (пока не исчерпается лимит).

Как рассчитываются суммы выплат?

Фактическая величина возврата (неудержания) денег не может превышать уплаченных в бюджет (исчисленных) сумм. При высокой заработной плате лимит, очевидным образом, «исчерпается» быстрее, чем при низкой.

При «самостоятельной» схеме фактический возврат будет равен уплаченному НДФЛ за год, за который сдана декларация (или за те месяцы этого года, пока не был достигнут лимит). При схеме через работодателя — за период в пределах года, в котором в бухгалтерию было передано уведомление из ФНС.

Пример 1

Ежемесячная зарплата Иванова в 2020 году составляла 70 тыс. рублей вместе с НДФЛ (9 100). В августе 2020-го он купил квартиру стоимостью 4 миллиона (условимся, что без ипотеки), а затем самостоятельно подавал документы в налоговую в 2021-м, 2022-м и 2023-м году.

В соответствии с декларацией, за 2020-й год перечисления в бюджет составили 109 200 рублей. Ровно столько же составила возвращенная из бюджета сумма, полученная Ивановым в 2021-м.

В 2021 году зарплата Иванова выросла до 75 тысяч (годовой налог — 117 000). Полученный в 2022-м возврат на основании декларации за 2021-й год составил такую же величину.

В 2022-м зарплата Иванова увеличилась до 80 тысяч (годовой налог — 124 800), но фактический размер возвращаемой суммы в 2023 году на основании декларации за 2022-й год, составил: 260 000 (лимит) — 109 200 — 117 000 = 33 800 рублей. Лимит достигнут, право на вычет полностью реализовано.

Пример 2

Коллега Иванова, Петров, имеющий такую же зарплату, купил вместе с ним соседнюю квартиру по аналогичной стоимости (и также без ипотеки). Однако, решил, в отличие от Иванова, не возвращать деньги из бюджета через ФНС, а действовать через работодателя в том же 2020-м году. Сделка купли-продажи недвижимости была совершена в сентябре 2020 года, уведомление о праве на неудержание налога было выдано работнику в октябре. Впоследствии он повторно обращался в ФНС за соответствующим уведомлением в январе 2021-го и 2022-го года.

Как следствие, бухгалтерия фирмы, в которой работает Петров:

1. Выплатила работнику на руки НДФЛ, удержанный за январь-сентябрь 2020 года: 9100 умножаем на 9, получается 81 900.

2. Не производила удержаний с зарплаты Петрова за октябрь-декабрь 2020 года: 9100 умножаем на 3, получается 27 300.

3. Не удерживала НДФЛ с зарплаты Петрова за январь-декабрь 2021 года (117 000).

3. Не производила удержаний в 2022 году (ежемесячный НДФЛ — 10 400) пока не исчерпался лимит в 260 000:

• за январь — в сумме 10 400;
• за февраль — 10 400;
• за март — 10 400.

С зарплаты за апрель 2022 года НДФЛ не был удержан в величине 2600 рублей (260 000 — 81 900 — 27 300 — 117 000 — 10 400 — 10 400 — 10 400). Лимит достигнут, с мая удержания возобновлены предприятием.

Упрощенная схема

На основании ст. 221.1 НК РФ налоговый вычет при покупке квартиры можно получить упрощенно. Чтобы воспользоваться такой возможностью, нужно:

1. Проверить в Личном кабинете налогоплательщика (доступ к нему возможен по учетной записи на Госуслугах), есть ли от ФНС информация о возможности применения упрощенной схемы.
   Данная информация, как правило, размещается в срок до 20 марта (но может и раньше, нужно проверять).
2. Если соответствующая информация есть — направить инспекторам (причем, это можно сделать только через Госуслуги) заявление об упрощенной схеме на основании налогооблагаемых доходов за предыдущий год (при необходимости — еще за 3 года, которые предшествуют ему).

Декларация и подтверждающая документация в данном случае не нужны: предполагается, что ФНС сама будет иметь нужные сведения, которые принимаются от других ведомств и банков. Если указанной информации в Личном кабинете от ФНС не было, то для получения выплат придется действовать в общем порядке.